1. 우선 핵심 개념 다시 정리: 세입자의 권리 3가지
구분설명확보 방법
| 대항력 | ‘나 여기 살아!’를 주장할 수 있는 권리 | 전입신고 + 실거주 |
| 확정일자 | 임대차계약서의 효력을 법적으로 인정받는 날짜 | 동사무소에서 계약서에 도장 받기 |
| 우선변제권 | 보증금 돌려받을 때 다른 채권자보다 먼저 받을 권리 | 대항력 + 확정일자 모두 필요 |
✅ 이 세 가지를 모두 갖췄을 때, 법적으로 가장 강한 보호를 받습니다.
🏚️ 2. 집주인이 파산했을 때 일어나는 일
- 법원이 파산 선고를 내림
- 파산관재인이 선임됨
- 집주인의 모든 자산이 **환가(현금화)**됨
- 모든 채권자에게 순서대로 배당
- 임차인은 보증금 채권자로 포함됨
✔ 여기서 중요한 것은?
- 보증금도 '채권'일 뿐입니다.
- 후순위면 보증금 전부 못 받을 수 있음
- 그러므로 법적으로 앞 순서에 설 수 있도록 사전 준비 필수!
🛠️ 3. 세입자가 꼭 확인해야 할 것
① 등기부등본 열람
- ‘내가 우선순위에 있는가?’ 판단의 기준
- 📍확인 포인트:
- 근저당(은행)보다 내가 먼저 전입했는가?
- 임대차계약서 작성일과 확정일자 날짜는 언제인가?
✅ 등기부등본은 인터넷(정부24 또는 부동산등기소)에서 열람 가능
② 보증보험 가입 여부 확인
- HUG나 SGI에 가입해 있다면, 집주인이 파산해도 보증기관이 보증금을 대신 지급
③ 임차권 등기명령 신청 (필수!)
- 보증금 못 받고 이사해야 할 상황이라면
- 법원에 등기 명령 신청 → 대항력 & 우선변제권 유지
🧾 4. 전세보증금 반환보증보험이란?
전세보증금 반환보증보험이란, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 돌려주는 제도입니다.
✅ 핵심 효과
- 집주인이 파산하거나 사망, 연락 두절되어도 보증금 안전 확보
- 일정 수수료로 몇천만~몇억 원을 보험으로 보장받을 수 있음
🏦 5. 보증보험 가입 대상 및 조건
항목내용
| 가입 가능 시점 | 전세계약 시작일로부터 최대 1년 이내 |
| 필수 요건 | 전입신고 + 확정일자 + 등기부등본상 건물 소유자 확인 |
| 보증 가능 금액 | 전세보증금 전액 가능 (일정 조건 내) |
| 보험료 수준 | 보증금의 약 0.128% ~ 0.198% 수준 (보증기간 1년 기준) |
| 보험 기간 | 전세계약 종료일까지 |
🧭 6. 전세보증금 반환보증보험 가입 방법 (HUG 기준)
Step 1. 보증보험사 선택
- HUG (주택도시보증공사)
- SGI 서울보증
📌 공공기관인 HUG를 기준으로 설명 드릴게요.
Step 2. 가입 전 필요 서류 준비
필수 서류설명
| 전세계약서 | 원본 또는 사본 |
| 전입신고 완료된 주민등록등본 | 거주 증명용 |
| 확정일자 받은 계약서 | 대항력 + 우선변제권 확보 |
| 건물 등기부등본 | 부동산 권리관계 확인 |
| 임대인 신분증 사본 (필요시) | 신원확인용 |
Step 3. 온라인 신청 절차 (HUG 기준)
- HUG 전세보증금 반환보증 홈페이지 접속
- “개인보증 → 전세금 반환보증” 메뉴 선택
- 공인인증서 또는 간편인증으로 로그인
- 정보 입력 (계약내용, 주소, 임대인 정보 등)
- 서류 첨부 및 보증료 결제
- HUG 심사 후 보증서 발급
📌 심사 기간: 약 3~5일 소요
💸 7. 전세보증금 반환보험 가입 시 유의사항
항목주의사항
| 임대인이 다주택자일 경우 | 보증 거절 또는 제한 가능 |
| 전세금 과다 책정 시 | 실거래가 대비 너무 높으면 보증불가 |
| 이미 경매가 시작된 경우 | 가입 불가 (사전 가입 필수!) |
| 계약 해지 후 신청하는 경우 | 불가 → 반드시 계약기간 중 신청할 것 |
📑 8. 가입 후 실제 보증금 반환 절차 (집주인 파산 시)
- 계약 종료 후 집주인 미지급 → HUG에 보증금 반환청구 접수
- HUG가 집주인에게 ‘상환 요청’ → 불이행 시 세입자에게 보증금 직접 지급
- 이후 HUG가 집주인을 상대로 구상권 행사 (세입자는 더 이상 관여 X)
📌 9. 요약: 세입자의 생존 전략
단계조치설명
| 입주 전 | 등기부등본 확인 | 근저당보다 내가 먼저? 꼭 확인! |
| 입주 시 | 전입신고 + 확정일자 | 기본 중의 기본 |
| 계약 중 | 보증보험 가입 | HUG 또는 SGI 가입, 안전망 완성 |
| 파산 시 | 채권신고 + 임차권 등기 | 보증금 회수 가능성 높이기 |
| 퇴거 시 | 보증금 미지급 → 보증기관 청구 | 가입자만 가능 |
PART 1. 전세계약 시 반드시 피해야 할 7가지 상황
- 등기부등본 미확인 상태에서 계약
- 등기부등본상 근저당권, 가압류, 압류가 있는 경우 보증금 우선순위 밀릴 수 있음
- ✔ 반드시 계약 전 등기부등본 열람 → 소유자 일치 여부, 선순위 채권 확인
- 중개사무소를 통한 ‘이중계약’
- 드물지만, 전세계약서를 두 장 작성해 금액 다르게 신고하는 경우도 존재
- 보증보험 심사에서 거절 사유 → 모든 계약서 정본 보관 필수
- ‘대출 끼고 산 집’인데 대출 잔액이 전세금보다 많음
- 집주인의 금융권 대출이 보증금보다 많은 경우, 경매 시 보증금 회수 어려움
- 반드시 등기부등본 + 은행 대출 현황 확인
- 등기부등본상 소유자가 아닌 제3자와 계약
- “대리인”이라는 이유로 계약하는 경우 있음 → 위임장, 인감증명서 등 검토 필수
- 전입신고 및 확정일자를 ‘나중에’ 하려는 경우
- 입주 당일 전입신고 및 확정일자 받아야 대항력 + 우선변제권 동시 확보
- 반지하·옥탑방 등 ‘법적 주택 아님’
- 건축법상 ‘주택’으로 인정되지 않으면 확정일자 효력 없음 → 보증보험도 불가
- 다주택자 또는 세금 체납자 집주인
- 국세·지방세 체납으로 압류된 경우, 보증금보다 국세가 우선변제될 수 있음
🚫 PART 2. 보증보험 거절사례 총정리
사례내용대처방안
| 전세금이 주변 시세 대비 너무 높음 | ‘허위 계약’으로 간주 가능 | 실제 시세 범위 내에서 계약 |
| 다세대주택의 소유자가 ‘법인’ | 보증기관은 ‘개인 소유’ 선호 | 계약 전 확인, 개인 명의 선호 |
| 소유권이전등기 전 상태 | 소유권 미완료 상태 → 보증불가 | 등기 완료 이후 계약 진행 권장 |
| 전세계약 기간이 1년 이하 | 보증기간이 너무 짧으면 거절 | 보통 1년 이상 계약 필요 |
| 임차인이 외국인·법인 | 일부 보증기관은 가입 제한 | HUG는 일부 외국인 제한 없음 |
| 이미 임대인의 파산 선고 또는 경매진행 중 | 사실상 채무불이행 상태 | 사전 가입 필수, 이후 불가 |
📌 PART 3. 전세보증금 반환보증 체크리스트 (계약 전/후용)
🔎 계약 전
- 등기부등본에서 소유자 일치 여부 확인
- 선순위 근저당, 압류 유무 확인
- 보증금 액수 → 실거래가 대비 과도하지 않음?
- 다주택자 여부, 세금 체납 여부 확인
📝 계약 시
- 전세계약서에 전세금, 주소, 계약기간 명시
- 전입신고 예정일 바로 기입
- 확정일자 받는 날짜 지정
📑 계약 후
- 전입신고 → 전입한 날 당일에 반드시
- 확정일자 → 주민센터에서 계약서에 도장받기
- 보증보험 신청 → 최대한 빨리(1개월 이내 권장)
📒 PART 4. 등기부등본 보는 법 (요약 안내)
항목확인 내용
| 표제부 | 건물 주소, 용도 → 주택 맞는지 확인 |
| 갑구 (소유권) | 소유자 이름과 임대인 일치 여부 |
| 을구 (채권관계) | 근저당, 전세권, 가압류, 압류 등 확인 |
| ※ 을구에서 나보다 먼저 등기된 근저당이 있다면, 우선순위 밀릴 수 있음 |
🗺️ PART 5. 지역별 소액임차인 우선변제 기준 (2025년 기준)
지역기준 금액최우선변제 한도
| 서울 | 5천만원 이하 | 1,700만원 |
| 수도권(서울 제외) | 4천만원 이하 | 1,500만원 |
| 광역시·세종시 | 3천5백만원 이하 | 1,200만원 |
| 그 외 지역 | 3천만원 이하 | 1,000만원 |
🔎 위 기준 이하의 전세금 + 확정일자 + 전입신고가 완료되어 있다면, 경매 시 최우선으로 배당 가능
⚖️ PART 6. 전세보증금 반환 소송 실무사례 요약
사례 1. 집주인 파산 → HUG 통해 전액 회수
- 세입자 A씨, 보증보험 가입 후 집주인 파산
- 퇴거일 후 15일 내 청구
- HUG가 전액 반환 → 집주인 상대로 구상권 행사
사례 2. 등기부등본 확인 소홀 → 반환 실패
- 세입자 B씨, 근저당보다 후순위 → 우선변제권 없음
- 보증보험 미가입 상태 → 경매 진행 후 보증금 40%만 회수
사례 3. 계약서상 금액과 실제 송금액 불일치 → 보증금 일부 보장 거부
- 보증기관은 계약서에 적힌 금액만 보장함
🏛️ PART 7. 전입신고 및 확정일자 받는 법
- 전입신고
- 주소지 관할 주민센터 방문
- 신분증 + 임대차계약서 지참
- 즉시 처리 → 전입일 당일부터 대항력 발생
- 확정일자
- 주민센터에서 계약서에 도장받기
- 하나의 계약서만 원본 제출 → 도장 찍히면 효력 발생
💡 둘 다 온라인 정부24에서도 가능하지만, 오프라인 방문이 가장 확실하고 빠름
🧷 마무리 요약
주제요점 정리
| 집주인 파산 시 대처 | 임차권등기 + 보증보험 가입 여부에 따라 회수 가능성 좌우됨 |
| 전세계약 주의사항 | 등기부등본, 전입신고, 확정일자, 보증금 수준 확인 필수 |
| 보증보험 활용 | 선순위 확보 + 보증가입 완료 시 강력한 회수 가능성 |
| 법적 절차 | 파산 시 채권 신고 + 보증금 반환청구로 절차 밟기 |